Comprar casa en España siendo extranjero: guía legal 2026

1. Antes de buscar vivienda: ¿puede comprar legalmente?

La respuesta corta es sí, cualquier persona no residente puede comprar inmuebles en España sin restricciones. No necesita ser ciudadano ni residente de la UE. Pero sí necesita cumplir tres requisitos administrativos antes de la firma:

• NIE (Número de Identificación de Extranjero) — obligatorio para cualquier transacción económica en España. Lea nuestra guía del NIE.
• Cuenta bancaria española — necesaria para pagos al notario, impuestos, suministros y comunidad de propietarios. No es obligatorio legalmente pero en la práctica ningún notario acepta pagos desde cuentas extranjeras.
• Representación fiscal si no va a residir — un abogado o gestor que le represente ante la Agencia Tributaria para pagar IBI, plusvalía y el 3% de retención por compraventa.

2. La verdad sobre los costes ocultos: añada un 10–14% al precio

Si el anuncio dice 500.000 €, prepárese para desembolsar unos 555.000 €. Los compradores internacionales suelen subestimar los gastos de transacción, que en España son de los más altos de Europa Occidental.

"El 70% de los compradores que llegan a mi despacho se sorprenden del coste real. No es que haya engaño, es que cada partida se paga en momento diferente y a distinto organismo."

Impuestos (dependen de la comunidad autónoma y tipo de inmueble):

• Vivienda de segunda mano en Andalucía: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) del 7% sobre el precio de compraventa (o valor de referencia catastral si es superior). Desde 2021 Andalucía bajó del 8% al 7%.
• Vivienda nueva de promotor: IVA del 10% + AJD (Actos Jurídicos Documentados) del 1,2% en Andalucía.
• Terrenos y locales: IVA del 21% + AJD 1,2%.

Gastos operativos:

• Notario: 0,4–0,6% del precio (escala oficial, mínimo 600 € aprox.).
• Registro de la Propiedad: 0,2–0,4% (escala oficial).
• Gestoría: 300–600 € si contrata una aparte del abogado.
• Abogado: 1% del precio (con un mínimo típico de 1.500–2.500 €) por llevar la operación completa.
• Tasación (si hay hipoteca): 300–600 €.

3. ¿Inmobiliaria, abogado o ambos?

Esta es probablemente la pregunta que más me hacen. La respuesta profesional es clara: son figuras complementarias, no intercambiables.

La inmobiliaria le busca la propiedad y le negocia el precio (cobra del vendedor, no de usted, normalmente 3–5% + IVA). Su incentivo es cerrar la venta, no protegerle legalmente.

El abogado verifica que la propiedad está limpia legalmente, negocia las cláusulas del contrato a su favor, gestiona los impuestos, le representa en notaría y responde ante el Colegio de Abogados si algo sale mal. Su incentivo es protegerle a usted.

4. Due diligence: los 7 documentos que le pedimos al vendedor

Antes de firmar cualquier arras, su abogado debe revisar al menos estos documentos. Si el vendedor se niega, hay algo que esconder:

1. Nota Simple del Registro de la Propiedad — titularidad real, cargas, hipotecas, embargos, servidumbres.
2. Último recibo del IBI — para confirmar que no hay deudas municipales pendientes.
3. Certificado de deudas con la comunidad de propietarios — firmado por el presidente o administrador.
4. Certificado energético — obligatorio desde 2013.
5. Certificado de ITE/IEE si el edificio tiene más de 45 años — la Inspección Técnica detecta patologías estructurales.
6. Licencia de primera ocupación o Cédula de Habitabilidad — sin ella la vivienda no puede contratar suministros.
7. Planos visados y comparación con realidad — detectamos obras no declaradas que le pueden costar multas futuras.

5. El contrato de arras: donde se pierden los compradores

Las arras son la señal que paga el comprador para reservar la vivienda (normalmente 10% del precio). El problema es que en España existen tres tipos legales de arras, con consecuencias muy distintas:

• Arras confirmatorias (art. 1124 CC): ni el comprador ni el vendedor pueden echarse atrás sin indemnizar por daños y perjuicios reales. Las más vinculantes.
• Arras penitenciales (art. 1454 CC): el comprador puede renunciar perdiendo la señal; el vendedor puede renunciar devolviendo el doble. Las más habituales.
• Arras penales: establecen una penalización fija por incumplimiento pero la compraventa sigue siendo exigible.

El 90% de los contratos tipo que entregan las inmobiliarias son arras penitenciales pese a que el comprador suele querer confirmatorias (le dan más seguridad). Aquí un abogado paga su coste 10 veces en la primera negociación.

6. Hipoteca para no residentes en 2026

Los bancos españoles prestan a extranjeros no residentes, pero en peores condiciones:

• Loan-to-Value máximo del 60–70% (residentes pueden llegar al 80%).
• Plazo máximo de 20–25 años (residentes llegan a 30–40).
• Tipos 0,3–0,7 puntos por encima que a residentes.

Bancos con líneas específicas para internacionales: Sabadell, Santander, BBVA, Bankinter, Unicaja (los mejores conocedores de Málaga). Considere siempre un broker hipotecario independiente que compita 4–5 ofertas simultáneas.

7. Día de la firma en notaría: qué esperar

La escritura pública se firma ante notario español, siempre. El notario es funcionario público imparcial, no representa a ninguna parte. Lectura completa del contrato en español — si no lo entiende, por ley deben facilitarle traductor jurado (o su abogado hace la traducción oral en tiempo real).

Ese mismo día:

• Se hace el pago al vendedor (normalmente cheque bancario certificado).
• Se entregan las llaves.
• Se presenta la escritura al Registro de la Propiedad (el mismo notario suele hacerlo telemáticamente).
• En 7–10 días recibe la escritura inscrita.

8. Post-compra: lo que pocos le cuentan

Los primeros 90 días post-firma exigen trámites que, si no hace, le pasan factura años después:

• Cambio de titular del catastro — obligatorio. Si no lo hace el IBI seguirá yendo al vendedor y podría perder la propiedad si no se abona.
• Alta de suministros a su nombre (luz, agua, internet).
• Comunicación a la comunidad de propietarios con sus datos.
• Declaración del Modelo 720 si es residente fiscal español y su vivienda en el extranjero supera 50.000 €.
• Impuesto de no residentes (Modelo 210) anual si mantiene residencia fiscal fuera — incluso si no alquila, Hacienda imputa una renta ficticia del 1,1–2% del valor catastral.

9. Comprar para alquilar vacacional: cuidado con las licencias

Si su plan es poner la vivienda en Booking o Airbnb, compruebe ANTES de comprar:

• Que el municipio permita alquiler turístico (Nerja sí lo permite con licencia).
• Que los estatutos de la comunidad no lo prohíban (creciente en 2024-2026 a raíz del clima anti-turístico).
• Que la vivienda tenga Código de Registro Turístico de la Junta de Andalucía (RTA). Sin él, multas de 2.000–150.000 €.

10. Errores más frecuentes de compradores internacionales

En orden de gravedad:

1. Firmar arras sin abogado porque "confiaban en la inmobiliaria".
2. No detectar obras no declaradas → regularización posterior de 5.000–50.000 €.
3. Comprar sobre plano a promotor insolvente sin aval bancario de las cantidades anticipadas (Ley 38/1999).
4. Olvidar pagar el 3% de retención al vendedor no residente → Hacienda reclama al comprador.
5. No cambiar titular en catastro → IBI impagado y embargo.

11. Si compra a distancia: poder notarial

No necesita venir a España. Con un poder notarial apostillado (apostilla de La Haya) otorgado en su país ante notario local, su abogado firma la compraventa en su nombre. Lo coordinamos con notarios británicos, alemanes, franceses y suecos habitualmente.

Plazo: 2–3 semanas entre su firma en su país y el uso del poder en España.

12. Cronología típica: del primer email a las llaves

• Semana 0: consulta inicial gratuita con el abogado, define objetivo y presupuesto.
• Semana 1–4: búsqueda con inmobiliaria, visitas, oferta.
• Semana 5: arras. Due diligence del abogado. NIE en paralelo.
• Semana 6–9: aprobación hipotecaria, nasación.
• Semana 10: firma en notaría. Llaves. Alta de suministros.
• Semana 11–12: cambio catastro, comunidad, fiscales.